No direction home
제목: 집으로 가는 길은 없다
임대료 규제가 주택 부족을 악화시키고 포퓰리즘의 분노를 부채질하고 있다
바르셀로나의 부동산 중개업체 '부르주아 핀카스(Bourgeois Fincas)'가 인터넷에 임대용 아파트 매물을 올리면, 한 시간 안에 200건의 문의가 들어오고 하루 만에 계약이 완료된다. 이곳에서 근무하는 자우메 코르테스는 "작년부터 이런 상태가 이어지고 있습니다. 변화가 너무나 잔혹할 정도죠"라고 말한다. 이 중개업체는 바르셀로나의 유서 깊은 고딕 지구 북쪽으로 뻗어 있는, 19세기풍의 우아한 가로망을 갖춘 에이샴플라 지역에 자리 잡고 있다. 새로운 세입자 중 다수는 디지털 노마드이거나 햇살 가득한 곳에 별장을 마련하려는 외국인들이다. 하지만 시장의 하위 계층에서도 경쟁은 마찬가지로 치열하다. 바르셀로나와 마드리드의 빈곤한 교외 지역에서는 방 한 칸을 차지하기 위해 다툼이 벌어지며, 일부 교대 근무자들은 돌아가며 잠을 자기 위해 시간 단위로 방을 빌리기도 한다.
유럽 전역의 도시들이 주택 부족 문제에 직면해 있다. EU의 평균 주택 가격은 2015년에서 2025년 사이 60% 급등하며 가계 소득 증가율을 크게 앞질렀다. 많은 곳에서 임대료가 평균 급여의 40%를 훌쩍 넘어서고 있는데, 이는 재정적 어려움을 초래할 수 있는 수준이다(차트 참조). 주택 문제는 시급한 정치적 사안이 되었다. 일각에서는 포퓰리즘 우파의 부상을 특히 청년들이 집을 구하기 어려운 현실과 연결 짓기도 한다. 스페인과 네덜란드의 여론조사에서는 주택 문제가 국민의 가장 큰 관심사로 꼽혔다. EU는 '주택 위기'를 언급하고 있으며, 27개 회원국 정상들은 올해 정상회의에서 이 문제를 논의할 예정이다. 2024년 유럽연합 집행위원회는 사상 처음으로 (에너지 분야와 통합된) 주택 담당 집행위원을 임명했다. 위원회는 공공 투자를 확대하고 각국 정부가 관광용 임대 주택을 제한할 수 있도록 규정을 조정할 계획이다.
주택 시장은 국가마다 차이가 있다. 독일인들은 주로 주택을 임차하는 경향이 있는 반면, 남부 및 동부 유럽인들은 자가 소유를 선호한다. 네덜란드와 빈에서는 공공 및 사회주택(정부 보조금을 받거나 비영리 단체가 운영하는 주택)이 전체 주택의 30% 이상을 차지한다. 반면 스페인의 공공주택 비중은 3.4%에 불과하며, EU 평균은 8% 수준이다.
그럼에도 불구하고 임대료와 주택 가격의 급등은 유럽 대륙 전역에서 일어나고 있으며, 이는 공급과 수요 사이의 불균형이 커지고 있다는 징후이다. 스페인만큼 주택 부족이 심각한 곳은 없다. 스페인 중앙은행은 약 70만 호의 주택이 부족한 것으로 추산한다. 대규모 이민으로 인해 2021년 이후 가구 수가 120만 가구 증가했으나, 스페인의 연간 주택 건설량은 9만 호 미만이다. 여기에 햇살을 찾아 몰려드는 외국인들이 구매자의 5분의 1을 차지하고 있다.
다른 국가들도 부족 현상은 마찬가지다. 독일은 경제학자들이 매년 필요하다고 말하는 신규 주택 40만 호의 절반 정도만 건설하고 있다. 프랑스 건설연맹에 따르면 올해 프랑스에서 착공되는 신규 주택은 약 30만 호로 예상되지만, 이는 필요 물량보다 22만 호가 부족한 수치다. 이민이 한 가지 요인이긴 하지만, 농촌에서 도시로 끊임없이 유입되는 인구 흐름 또한 원인이다. 2021년 스페인 인구조사에 따르면 전체의 14%인 380만 호의 주택이 비어 있는 것으로 나타났으나, 대부분 노후화되었거나 사람들이 살기를 꺼리는 작은 마을이나 시골에 위치해 있다. 이탈리아도 상황은 비슷하다.
이러한 위기에 대한 대응책 중 하나가 임대료 규제다. 독일에서는 오래전부터 시행해 온 정책이다. 암스테르담의 사회주택 대기 순번이 거의 11년인 네덜란드에서는 중도 성향의 정부가 2024년 민간 임대 주택까지 규제를 대폭 확대했다. 스페인에서는 2023년 페드로 산체스 사회당 정부가 극좌파 연합의 압박 속에 지역 및 지방 정부가 임대료 인상 폭을 제한할 수 있도록 하는 주택법을 통과시켰다.
스페인 주택부의 한 관리는 "참담한 상황을 해결하는 방법은 누구도 보호하지 않는 것이 아니다"라고 말한다. 하지만 임대료 규제 방식은 역효과를 낳고 있다. 마드리드 에사데(Esade) 경영대학원의 호르헤 갈린도는 이를 대기열을 줄이려는 노력 대신 줄을 정리하는 것에 비유한다. 이는 기존에 임차하고 있는 '내부자'들에게는 유리하지만, 집을 구하지 못한 '외부자'들에게는 불리한 방식이다.
카탈루냐 지역의 사례를 보자. 이곳 주행정부는 2020년 이후 상당 기간 임대료 상한제를 적용하고 집주인들에게 추가적인 규제를 부과해 왔다. 바르셀로나 폼페우 파브라 대학의 호세 가르시아 몬탈보 교수가 이끄는 연구에 따르면, 시행 초기 2년간 기존 세입자의 임대료는 5% 하락했으나 신규 임대 계약 건수는 10% 감소했다. 그는 "규제가 불확실성을 낳았다"며 "집주인들은 어떻게 해야 할지 모르는 상황"이라고 지적한다.
네덜란드의 규제도 비슷한 결과를 낳았다. 시장 가격 수준의 임대료를 받지 못하게 된 집주인들이 아파트를 매각하면서 임대 주택 공급이 줄어들었다. 로테르담 에라스무스 대학의 마티스 코레바르는 이로 인해 피해를 보는 이들은 "예산이 제한적인 저소득층"이나 새로 유입되는 사람들이라고 말한다. 집주인들을 압박하기보다는 임대 소득에 대한 세금 감면 혜택으로 유도하는 것이 더 나을 수 있다. 포르투갈은 적정 가격의 주택에 대한 임대 소득세를 25%에서 10%로 인하했으며, 산체스 총리 또한 임대료를 올리지 않는 집주인에게 세제 혜택을 제공하겠다고 제안했다.
생각보다 어려운 과제
가장 시급한 것은 주택을 더 많이 짓는 것이다. 하지만 이는 말처럼 쉽지 않다. 산체스 총리는 공공주택에 중점을 둔 70억 유로(82억 달러) 규모의 4년 계획을 발표했고, 카탈루냐 자치정부와 바르셀로나 시당국도 유사한 계획을 가지고 있다. 그러나 택지 개발의 대부분은 시장과 지방 정부가 통제권을 쥐고 있으며, 많은 곳에서 '님비(NIMBY)' 현상이 나타나고 있다. 스페인과 포르투갈에서 주로 중산층용 주택을 건설하는 기업 '크로노스(Kronos)'의 사이드 헤잘은 "병목 현상은 행정적인 것"이라고 지적한다. 카탈루냐에서는 건축 허가를 받는 데만 12년이 걸릴 수 있다. 관료주의적 절차를 간소화하려던 주택법 초안은 산체스 총리와 보수 야당 간의 갈등으로 인해 무산되었다.
유럽은 건설 인력 부족에도 직면해 있다. 헤잘에 따르면 스페인의 현재 건설 인력으로는 연간 10만 호의 주택을 짓는 것이 고작이다. 2008년 주택 거품이 꺼지기 전까지 연간 56만 호라는 과도한 주택을 건설하던 당시, 많은 이주 노동자들은 고국으로 돌아갔다. 남은 인력들 또한 관광업 등 비교적 덜 고된 일자리로 옮겨갔다. 유럽의 건설 산업은 영세하고 낙후된 소규모 업체들이 많아 비효율적이다. 이란-이스라엘 전쟁은 건축 자재 비용까지 상승시켰다.
정부들은 이제야 이 병목 현상을 해결하기 시작했다. 비용 절감을 위해 스톡홀름의 한 공공주택 프로젝트는 주방 등을 표준화된 부품으로 시공한다. 산체스 총리의 계획에는 주택 건설 모듈의 산업 생산을 확대하기 위해 13억 유로의 유럽 기금을 사용하는 방안이 포함되어 있다. 포르투갈 정부는 저렴한 주택 공급을 위해 건설 부가가치세를 23%에서 6%로 인하할 계획이다.
하지만 여전히 많은 이들이 사회 공학적 접근에만 매몰되어 있다. 독일의 경우, 2005년 이후 개인 대상 주거 급여 지출이 신규 주택 건설 프로젝트 예산을 넘어섰으며, 현재는 그 규모가 약 4배에 달한다. 단기적으로 건설 없는 보조금은 거주자들의 고통을 잠시 덜어줄 수는 있다. 하지만 장기적으로는 모두에게 더 큰 고통을 안겨줄 뿐이다.
임대료 규제가 주택 부족을 악화시키고 포퓰리즘의 분노를 부채질하고 있다
바르셀로나의 부동산 중개업체 '부르주아 핀카스(Bourgeois Fincas)'가 인터넷에 임대용 아파트 매물을 올리면, 한 시간 안에 200건의 문의가 들어오고 하루 만에 계약이 완료된다. 이곳에서 근무하는 자우메 코르테스는 "작년부터 이런 상태가 이어지고 있습니다. 변화가 너무나 잔혹할 정도죠"라고 말한다. 이 중개업체는 바르셀로나의 유서 깊은 고딕 지구 북쪽으로 뻗어 있는, 19세기풍의 우아한 가로망을 갖춘 에이샴플라 지역에 자리 잡고 있다. 새로운 세입자 중 다수는 디지털 노마드이거나 햇살 가득한 곳에 별장을 마련하려는 외국인들이다. 하지만 시장의 하위 계층에서도 경쟁은 마찬가지로 치열하다. 바르셀로나와 마드리드의 빈곤한 교외 지역에서는 방 한 칸을 차지하기 위해 다툼이 벌어지며, 일부 교대 근무자들은 돌아가며 잠을 자기 위해 시간 단위로 방을 빌리기도 한다.
유럽 전역의 도시들이 주택 부족 문제에 직면해 있다. EU의 평균 주택 가격은 2015년에서 2025년 사이 60% 급등하며 가계 소득 증가율을 크게 앞질렀다. 많은 곳에서 임대료가 평균 급여의 40%를 훌쩍 넘어서고 있는데, 이는 재정적 어려움을 초래할 수 있는 수준이다(차트 참조). 주택 문제는 시급한 정치적 사안이 되었다. 일각에서는 포퓰리즘 우파의 부상을 특히 청년들이 집을 구하기 어려운 현실과 연결 짓기도 한다. 스페인과 네덜란드의 여론조사에서는 주택 문제가 국민의 가장 큰 관심사로 꼽혔다. EU는 '주택 위기'를 언급하고 있으며, 27개 회원국 정상들은 올해 정상회의에서 이 문제를 논의할 예정이다. 2024년 유럽연합 집행위원회는 사상 처음으로 (에너지 분야와 통합된) 주택 담당 집행위원을 임명했다. 위원회는 공공 투자를 확대하고 각국 정부가 관광용 임대 주택을 제한할 수 있도록 규정을 조정할 계획이다.
주택 시장은 국가마다 차이가 있다. 독일인들은 주로 주택을 임차하는 경향이 있는 반면, 남부 및 동부 유럽인들은 자가 소유를 선호한다. 네덜란드와 빈에서는 공공 및 사회주택(정부 보조금을 받거나 비영리 단체가 운영하는 주택)이 전체 주택의 30% 이상을 차지한다. 반면 스페인의 공공주택 비중은 3.4%에 불과하며, EU 평균은 8% 수준이다.
그럼에도 불구하고 임대료와 주택 가격의 급등은 유럽 대륙 전역에서 일어나고 있으며, 이는 공급과 수요 사이의 불균형이 커지고 있다는 징후이다. 스페인만큼 주택 부족이 심각한 곳은 없다. 스페인 중앙은행은 약 70만 호의 주택이 부족한 것으로 추산한다. 대규모 이민으로 인해 2021년 이후 가구 수가 120만 가구 증가했으나, 스페인의 연간 주택 건설량은 9만 호 미만이다. 여기에 햇살을 찾아 몰려드는 외국인들이 구매자의 5분의 1을 차지하고 있다.
다른 국가들도 부족 현상은 마찬가지다. 독일은 경제학자들이 매년 필요하다고 말하는 신규 주택 40만 호의 절반 정도만 건설하고 있다. 프랑스 건설연맹에 따르면 올해 프랑스에서 착공되는 신규 주택은 약 30만 호로 예상되지만, 이는 필요 물량보다 22만 호가 부족한 수치다. 이민이 한 가지 요인이긴 하지만, 농촌에서 도시로 끊임없이 유입되는 인구 흐름 또한 원인이다. 2021년 스페인 인구조사에 따르면 전체의 14%인 380만 호의 주택이 비어 있는 것으로 나타났으나, 대부분 노후화되었거나 사람들이 살기를 꺼리는 작은 마을이나 시골에 위치해 있다. 이탈리아도 상황은 비슷하다.
이러한 위기에 대한 대응책 중 하나가 임대료 규제다. 독일에서는 오래전부터 시행해 온 정책이다. 암스테르담의 사회주택 대기 순번이 거의 11년인 네덜란드에서는 중도 성향의 정부가 2024년 민간 임대 주택까지 규제를 대폭 확대했다. 스페인에서는 2023년 페드로 산체스 사회당 정부가 극좌파 연합의 압박 속에 지역 및 지방 정부가 임대료 인상 폭을 제한할 수 있도록 하는 주택법을 통과시켰다.
스페인 주택부의 한 관리는 "참담한 상황을 해결하는 방법은 누구도 보호하지 않는 것이 아니다"라고 말한다. 하지만 임대료 규제 방식은 역효과를 낳고 있다. 마드리드 에사데(Esade) 경영대학원의 호르헤 갈린도는 이를 대기열을 줄이려는 노력 대신 줄을 정리하는 것에 비유한다. 이는 기존에 임차하고 있는 '내부자'들에게는 유리하지만, 집을 구하지 못한 '외부자'들에게는 불리한 방식이다.
카탈루냐 지역의 사례를 보자. 이곳 주행정부는 2020년 이후 상당 기간 임대료 상한제를 적용하고 집주인들에게 추가적인 규제를 부과해 왔다. 바르셀로나 폼페우 파브라 대학의 호세 가르시아 몬탈보 교수가 이끄는 연구에 따르면, 시행 초기 2년간 기존 세입자의 임대료는 5% 하락했으나 신규 임대 계약 건수는 10% 감소했다. 그는 "규제가 불확실성을 낳았다"며 "집주인들은 어떻게 해야 할지 모르는 상황"이라고 지적한다.
네덜란드의 규제도 비슷한 결과를 낳았다. 시장 가격 수준의 임대료를 받지 못하게 된 집주인들이 아파트를 매각하면서 임대 주택 공급이 줄어들었다. 로테르담 에라스무스 대학의 마티스 코레바르는 이로 인해 피해를 보는 이들은 "예산이 제한적인 저소득층"이나 새로 유입되는 사람들이라고 말한다. 집주인들을 압박하기보다는 임대 소득에 대한 세금 감면 혜택으로 유도하는 것이 더 나을 수 있다. 포르투갈은 적정 가격의 주택에 대한 임대 소득세를 25%에서 10%로 인하했으며, 산체스 총리 또한 임대료를 올리지 않는 집주인에게 세제 혜택을 제공하겠다고 제안했다.
생각보다 어려운 과제
가장 시급한 것은 주택을 더 많이 짓는 것이다. 하지만 이는 말처럼 쉽지 않다. 산체스 총리는 공공주택에 중점을 둔 70억 유로(82억 달러) 규모의 4년 계획을 발표했고, 카탈루냐 자치정부와 바르셀로나 시당국도 유사한 계획을 가지고 있다. 그러나 택지 개발의 대부분은 시장과 지방 정부가 통제권을 쥐고 있으며, 많은 곳에서 '님비(NIMBY)' 현상이 나타나고 있다. 스페인과 포르투갈에서 주로 중산층용 주택을 건설하는 기업 '크로노스(Kronos)'의 사이드 헤잘은 "병목 현상은 행정적인 것"이라고 지적한다. 카탈루냐에서는 건축 허가를 받는 데만 12년이 걸릴 수 있다. 관료주의적 절차를 간소화하려던 주택법 초안은 산체스 총리와 보수 야당 간의 갈등으로 인해 무산되었다.
유럽은 건설 인력 부족에도 직면해 있다. 헤잘에 따르면 스페인의 현재 건설 인력으로는 연간 10만 호의 주택을 짓는 것이 고작이다. 2008년 주택 거품이 꺼지기 전까지 연간 56만 호라는 과도한 주택을 건설하던 당시, 많은 이주 노동자들은 고국으로 돌아갔다. 남은 인력들 또한 관광업 등 비교적 덜 고된 일자리로 옮겨갔다. 유럽의 건설 산업은 영세하고 낙후된 소규모 업체들이 많아 비효율적이다. 이란-이스라엘 전쟁은 건축 자재 비용까지 상승시켰다.
정부들은 이제야 이 병목 현상을 해결하기 시작했다. 비용 절감을 위해 스톡홀름의 한 공공주택 프로젝트는 주방 등을 표준화된 부품으로 시공한다. 산체스 총리의 계획에는 주택 건설 모듈의 산업 생산을 확대하기 위해 13억 유로의 유럽 기금을 사용하는 방안이 포함되어 있다. 포르투갈 정부는 저렴한 주택 공급을 위해 건설 부가가치세를 23%에서 6%로 인하할 계획이다.
하지만 여전히 많은 이들이 사회 공학적 접근에만 매몰되어 있다. 독일의 경우, 2005년 이후 개인 대상 주거 급여 지출이 신규 주택 건설 프로젝트 예산을 넘어섰으며, 현재는 그 규모가 약 4배에 달한다. 단기적으로 건설 없는 보조금은 거주자들의 고통을 잠시 덜어줄 수는 있다. 하지만 장기적으로는 모두에게 더 큰 고통을 안겨줄 뿐이다.